המהפכה של בנק ישראל: הון עצמי נמוך יותר לרכישת דירה בהנחה? כל הפרטים על הטיוטה החדשה

המהפכה של בנק ישראל: הון עצמי נמוך יותר לרכישת דירה בהנחה? כל הפרטים על הטיוטה החדשה
זוגות צעירים וזוכים בתוכניות "דירה בהנחה" (מחיר למשתכן ומחיר מטרה) מכירים היטב את המכשול הגדול ביותר בדרך לדירה: ההון העצמי. גם כשזוכים בדירה במחיר מוזל, הדרישה להון עצמי ראשוני מצד הבנקים נשארה קשוחה. כעת, בנק ישראל מפרסם טיוטה חדשה שעשויה לשנות את התמונה מקצה לקצה ולהוריד את רף הכניסה לעסקת נדל"ן בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מהו השינוי הדרמטי בטיוטה?
עד היום, בנק ישראל אפשר ללווים בפרויקטים של המדינה לקבל משכנתא על בסיס "שווי שוק" (הערכת שמאי) ולא לפי מחיר הרכישה בפועל, מה שסייע להגדיל את אחוז המימון. עם זאת, הייתה תקרה: החישוב המקל הזה היה מוגבל לדירות ששווי השוק שלהן אינו עולה על 1.8 מיליון ש"ח.

בטיוטה החדשה, בנק ישראל מציע להעלות את התקרה הזו ל-2.1 מיליון ש"ח.

למה זה כל כך משמעותי?
מחירי הדיור בישראל עלו משמעותית בשנים האחרונות. זוכים רבים גילו כי הדירה שזכו בה "שווה" בשוק החופשי הרבה מעל 1.8 מיליון ש"ח, אך בגלל התקרה הישנה, הבנק נאלץ להתייחס אליהן כאל דירות יקרות יותר שדורשות הון עצמי גבוה יותר. העלאת הרף ל-2.1 מיליון ש"ח מחזירה אלפי דירות למעגל ה"זכאות למשכנתא מוגדלת".

איך זה עובד במספרים? (הדוגמה שתחסוך לכם כסף)
בואו ניקח מקרה של רכישת דירה במחיר חוזה (מחיר מוזל) של 1.7 מיליון ש"ח, כאשר שווי השוק האמיתי שלה הוא 2.2 מיליון ש"ח.

לפי המצב הקיים (תקרה של 1.8 מיליון): הבנק מוגבל בחישוב המימון. כדי להגיע לדירה כזו, רוב הלווים נדרשו להביא הון עצמי של כ-350,000 ש"ח.

לפי הטיוטה החדשה (תקרה של 2.1 מיליון): בזכות היכולת להסתמך על שווי שוק גבוה יותר, הלווה יכול למשוך משכנתא גדולה יותר. התוצאה? ההון העצמי הנדרש יכול לצנוח לכ-125,000 ש"ח בלבד (בכפוף להבאת הון עצמי מינימלי של 100,000 ש"ח לפי חוק).

מדובר בחיסכון של מעל 200,000 ש"ח במזומן שהזוג לא צריך להביא מהבית!

למי זה רלוונטי?
זוכי מחיר למשתכן / מחיר מטרה: שנמצאים לפני חתימת חוזה או בשלבי אישור משכנתא.

רוכשים באזורי ביקוש: שבהם מחירי הדירות ב"שוק חופשי" חצו מזמן את רף ה-1.8 מיליון ש"ח.

זוגות צעירים ללא גב כלכלי: המהלך הזה הוא לעיתים ההבדל היחיד בין היכולת לקנות את הדירה שזכו בה לבין ויתור על הזכייה.

מתי זה נכנס לתוקף?
חשוב להבהיר: מדובר כרגע בטיוטה בלבד. בנק ישראל פרסם את הכוונות שלו לקבלת הערות מהציבור ומהמערכת הבנקאית. עם זאת, הניסיון מלמד כי ברגע שמתפרסמת טיוטה כזו, הכיוון הוא חיובי מאוד והאישור הסופי לרוב מגיע תוך חודשים ספורים.

סיכום והמלצות
העלאת תקרת השווי ל-2.1 מיליון ש"ח היא אוויר לנשימה עבור שוק הדיור הממשלתי. היא מאפשרת לזוגות צעירים למנף את הזכייה שלהם בצורה חכמה יותר ולהגיע לדירה עם הון עצמי מינימלי.

מה כדאי לעשות עכשיו?

אל תמהרו לחתום על משכנתא ללא בדיקה: אם אתם קרובים לרף המחירים הזה, כדאי לבחון עם יועץ משכנתאות האם ניתן להמתין לאישור הסופי או לבנות תמהיל שמתחשב בשינוי הקרוב.

עקבו אחרי העדכונים: אנחנו נמשיך לעדכן באתר ברגע שהטיוטה תהפוך להנחיה מחייבת של בנק ישראל.

רוצים לדעת כמה הון עצמי תצטרכו להביא לפי הכללים החדשים? השאירו פרטים ומומחה משכנתאות יחזור אליכם עם חישוב מדויק!