עדכון בנק ישראל: הקלה משמעותית בדרישת ההון העצמי לרוכשי "דירה בהנחה"

עבור זוגות ומשפחות רבים שזכו בהגרלות "דירה בהנחה", השמחה מהזכייה מלווה לעיתים קרובות בחשש כלכלי: מאיפה נביא את ההון העצמי? בעוד שבשוק החופשי נדרש הון עצמי של 25% ממחיר הדירה, בתוכניות הממשלתיות קיימת הטבה ייחודית המאפשרת לקחת משכנתא המבוססת על שווי השוק של הדירה ולא רק על מחיר הרכישה. לאחרונה, בנק ישראל ביצע עדכון רגולטורי משמעותי שמשנה את כללי המשחק. מה היה המצב עד היום? עד העדכון האחרון, בנק ישראל הגביל את הבנקים בחישוב השמאות. גם אם הדירה שזכיתם בה הייתה שווה "על הנייר" 2.5 מיליון ש"ח, הבנק הורשה להתייחס לשווי שוק מקסימלי של 1.8 מיליון ש"ח בלבד לצורך חישוב אחוז המימון. כל שווי שמעבר לכך פשוט לא נספר לטובת המימון, מה שאילץ רוכשים רבים להביא יותר כסף מהבית. השינוי הדרמטי: רף ה-2.1 מיליון ש"ח כיום, בנק ישראל העלה את הרף ל-2.1 מיליון ש"ח. המשמעות היא שניתן "לנצל" שווי שוק גבוה יותר כדי להגדיל את סכום המשכנתא ולהקטין את ההון העצמי הנדרש מהרוכש. כדי להבין את ההבדל, נסתכל על דירה לדוגמה שעלותה בחוזה היא 1,500,000 ש"ח, אך שווי השוק האמיתי שלה (לפי שמאי) הוא2,100,000 ש"ח. 1. לפני השינוי הרגולטורי: שווי לצורך חישוב: הוגבל ל-1.8 מיליון ש"ח. תקרת המימון (75% מהשווי): 1,350,000 ש"ח. הון עצמי נדרש מהרוכש: 150,000 ש"ח (ההפרש בין מחיר החוזה למשכנתא המקסימלית). 2. אחרי השינוי (המצב כיום): שווי לצורך חישוב: עלה ל-2.1 מיליון ש"ח. תקרת המימון (75% מהשווי): 1,575,000 ש"ח. המשכנתא בפועל: מכיוון שמחיר הדירה הוא 1.5 מיליון, ניתן תיאורטית לקבל את כל סכום הדירה (בכפוף למגבלת ההון המינימלי). הון עצמי נדרש מהרוכש: רק 100,000 ש"ח (המינימום הנדרש לפי חוק). בשורה התחתונה: בזכות השינוי, משפחה במצב כזה יכולה לחסוך הון עצמי של עשרות אלפי שקלים שהיו צריכים לגייס ממקורות חיצוניים. מגבלות ואחריות: מה שחשוב לזכור לצד הבשורה המשמחת, ישנן שתי נקודות שאי אפשר להתעלם מהן: 1. רצפת הון עצמי: בכל מקרה, ובאזורים ללא מענק, לא ניתן לרדת מהון עצמי של 100,000 ש"ח. זהו תנאי סף שנועד להבטיח שלרוכש יש מחויבות כספית בסיסית לנכס. 2. יכולת החזר חודשית: זוהי הנקודה הקריטית ביותר. הגדלת המימון פירושה הגדלת החוב. משכנתא גבוהה יותר גוררת החזרים חודשיים גבוהים יותר. בנק ישראל והבנקים המסחריים בודקים בקפידה שההחזר החודשי לא יעלה על אחוז מסוים מההכנסה הפנויה שלכם. לפני שרצים למקסימום מימון, חייבים לוודא שהתקציב המשפחתי יכול לעמוד בתשלומים לאורך שנים. סיכום השינוי ברגולציה הוא פתח אדיר עבור מי שיש לו יכולת החזר טובה אך מתקשה בגיוס ההון הראשוני. זה הזמן לבדוק מחדש את תמהיל המשכנתא שלכם ולראות כיצד התנאים החדשים משרתים אתכם. רוצים לדעת בדיוק כמה משכנתא תוכלו לקבל לפי הנתונים האישיים שלכם? אל תצאו לדרך ללא תכנון מקצועי. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין את היכולת שלכם ולבנות תוכנית פיננסית חכמה ובטוחה. מוזמנים להשאיר פרטים כאן למטה, וניצור אתכם קשר לייעוץ ראשוני.